二手房被新房按在地上摩擦，房东心里苦~_住宅_市场_品质

发布日期：2025-06-25 20:27    点击次数：78

最近楼市的风向特别明显，开发商们都在悄悄调整策略。

就像北京东四环李嘉诚的御翠园二期，高层均价从9万/㎡降到7万/㎡，直接打了7折，总价最高降了400万。

南京江北核心区的中海观江樾更狠，单价从3.6万/㎡腰斩到2.3万/㎡，甚至比地价还低。

这些操作背后，其实是开发商们在抢跑——他们手里那些“老款新房”，正被市场快速淘汰。

国内商品房发展这30多年，住宅产品迭代了四次。最早的砖混家属院，就是第一代住宅，面积小、功能单一，能住人但谈不上品质。

到了第二代，电梯房出现了，但3梯10户甚至4梯20户的筒子楼，住起来像“鸽子笼”。

第三代住宅开始讲究品质，南北通透的板楼，2梯4户的配置，舒适度明显提升。但真正颠覆市场的，是现在主流的第四代住宅。

展开剩余72%

四代住宅的门槛直接从2梯4户起步，大部分是2梯2户的纯板楼，还赠送超大露台。

就拿西安市场来说，2024年四代住宅占比已经达到42.86%，单盘销售额TOP10里有6个都是四代住宅。

这种产品不仅户型设计更合理，得房率普遍超过90%，甚至有项目做到了89㎡的四代住宅。

对比之下，那些还在卖2梯6户、没有露台的“老款新房”，简直像手机市场里的诺基亚遇到了iPhone。

现在开发商拼命降价的，大多是三代住宅库存。他们很清楚，随着四代住宅供应量增加，这些“过时产品”会越来越难卖。

而二手房市场更惨——房东们不仅要面对新房的降维打击，还要承受楼龄带来的天然劣势。

北京的调研数据显示，房龄16年以上的二手房，近半数跌幅超过20%，而5年内的次新小区仍有43%的房源在涨价。这种分化的核心原因，就是楼龄折旧。

按照国家规定，5年以上的房子每年折旧率在4.75%左右，15年房龄的房子，理论上要比同品质新房便宜15%-30%。

再加上四代住宅的品质优势，老二手房的价格差距只会越拉越大。

更关键的是，新房背后站着的是整个产业链：土地财政、房企、银行、中介……每卖出一套新房，至少50%的资金流向税费、地价等政府和企业口袋。

而二手房交易，除了房东和买家，几乎没有其他受益者。这种利益格局下，政策天平自然倾向新房。

很多人担心二手房暴跌会拖累新房，但实际情况是，只有楼龄超过20年的老破小才跌得惨，次新房价格依然坚挺。

这就形成了一个微妙的平衡：老二手房用低价承接刚需，新房用品质吸引改善，市场分层越来越明显。

这种分化其实是房价软着陆的必经之路。就像2015年房价1万/㎡、月薪3000的人觉得压力大，但到了2025年，房价降到9000/㎡、月薪涨到4000，负担反而减轻了。

从2021年到现在，房价每年小幅下跌，房地产的泡沫正在慢慢挤出。这个过程对高位接盘的人很残酷，但对整个市场来说，却是避免硬着陆的唯一选择。

现在的楼市，早已不是闭着眼买房就能赚钱的时代。作为普通购房者，一定要认清两个现实：

新房优先，品质为王：四代住宅的产品力优势是不可逆的趋势，未来二手房市场将进一步分化，只有核心地段的次新房和老破小会两极分化。

现金流比资产更重要：房价下跌周期里，保住工作、维持稳定收入比持有房产更重要。

看看南京那些降价50%的楼盘，很多业主刚交房就亏了上百万，这种情况下，稳定的收入才是抗风险的根本。

楼市的这场博弈，本质上是新旧动能的转换。四代住宅的崛起，既是产品升级的必然，也是政策调控的结果。

对于我们普通人来说，与其抱怨市场变化，不如顺势而为——努力提升收入、优化资产配置，在市场分化中找到属于自己的机会。

毕竟，在潮水退去时，只有那些提前做好准备的人，才能从容应对下一个周期。

发布于：河南省